Poder para vender un inmueble en Colombia desde el exterior
Vender sin volver
Mucha gente que emigró conserva un apartamento, un lote o la casa de la familia en Colombia. Llega el momento de venderlo y la pregunta es inmediata: ¿tengo que viajar? La respuesta casi siempre es no. Se puede vender con un poder. Lo que no se puede es hacerlo mal, porque en esta operación el error suele descubrirse cuando la escritura ya está firmada.
La venta de un inmueble exige escritura pública
En Colombia la compraventa de un bien raíz no se perfecciona con un contrato privado ni con un correo: requiere escritura pública, y esa escritura debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar donde está el inmueble (artículo 1857 del Código Civil y Ley 1579 de 2012). El poder es el documento que le permite a otra persona firmar esa escritura en su nombre.
Jurídicamente es un mandato: el artículo 2142 del Código Civil lo define como el contrato en el que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera.
Qué debe decir el poder
Un poder para vender no puede ser vago. La notaría que firme la escritura lo va a leer con lupa, y uno genérico tiene más probabilidades de ser rechazado. Debe incluir al menos:
- Identificación de quien da el poder: nombre, documento y país de residencia.
- Identificación del apoderado: una persona de su absoluta confianza, con nombre y documento.
- Descripción del inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria y, si puede, cédula catastral.
- Facultades concretas: vender, firmar la escritura, recibir el precio si usted lo autoriza, pagar impuestos y gastos derivados de la venta, y hacer las correcciones o aclaraciones que se necesiten.
- Condiciones de la venta: precio mínimo, forma de pago, comprador determinado o determinable. Mientras más específico, menor riesgo.
Cómo se otorga si usted está en el exterior
Hay dos caminos habituales:
- Ante un cónsul colombiano. El consulado cumple funciones notariales y deja el poder en un documento que se usa directamente en Colombia, sin apostilla adicional.
- Ante un notario del país donde vive. El documento debe llevar después la apostilla de ese país si es parte del Convenio de La Haya (Colombia lo es desde 2001, por la Ley 455 de 1998), o la legalización consular si no lo es. Si está en otro idioma, necesita traducción oficial.
Para actuaciones ante jueces, el artículo 74 del Código General del Proceso regula los poderes otorgados en el exterior. Para una venta por escritura pública, la notaría aplica las reglas del Estatuto Notarial (Decreto 960 de 1970)
Los riesgos reales, uno por uno
Que el apoderado se exceda o actúe en su propio interés. Es el riesgo más serio. Se controla con un poder de facultades limitadas y precio mínimo fijado por usted, y, cuando sea posible, con pagos que lleguen directamente a una cuenta suya y no a la del apoderado. Evite el poder general "con todas las facultades" cuando el objetivo es solo vender un inmueble.
Que el poder termine antes de la venta. El mandato se acaba por revocación, por renuncia del apoderado y por la muerte del mandante o del mandatario, entre otras causas . Si el poderdante muere antes de firmar la escritura, el apoderado ya no puede vender, y el bien entra a una sucesión.
Que el inmueble tenga problemas que no se ven desde lejos. Embargos, hipotecas, una afectación a vivienda familiar (Ley 258 de 1996, que exige el consentimiento de ambos cónyuges o compañeros), deudas de administración o impuesto predial atrasado. Un estudio de títulos antes de poner el inmueble en venta evita que el comprador descubra el problema por usted y retire la oferta.
Impuestos y retención. La venta puede generar ganancia ocasional, retención en la fuente y gastos notariales y de registro. Para quien no reside en Colombia pueden aplicar reglas distintas. Pregunte antes de fijar el precio, no después.
Cómo sale el dinero del país. El pago de un inmueble se canaliza por el sistema financiero colombiano. Si quiere transferir el producto de la venta al exterior, hay exigencias cambiarias que conviene revisar con anticipación.
El comprador. Pida que el pago se haga con cheque de gerencia, transferencia bancaria o una fiducia, y no acepte efectivo. Verifique que el pago o su acreditación coincida con el día de la firma en la notaría.
Alternativas al poder general
Si no tiene a alguien de confianza absoluta, hay opciones intermedias: un poder limitado a una operación con un comprador ya identificado; un abogado como apoderado, que responde profesionalmente; o una promesa de compraventa firmada primero, con arras, y la escritura después.
Una recomendación práctica
Antes de firmar nada, haga tres cosas: pida el certificado de tradición y libertad del inmueble, defina el precio mínimo y decida quién va a ser el apoderado y por qué. Con esas tres cosas claras, el poder se redacta en una hora; sin ellas, se vuelve una fuente de discusión.
Si vive fuera y quiere vender un inmueble en Colombia, escríbanos aquí. Revisamos el estado del inmueble, redactamos el poder con las facultades justas y le explicamos cómo otorgarlo desde donde usted esté. Trabajamos asuntos regidos por el derecho colombiano; para el trámite en el país donde vive, le sugerimos un abogado local con el que podemos coordinar.
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